主题：首期公共维修基金应由谁负担？

首期公共维修基金应由谁负担？

    公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。张徐宁说：“住宅与一般商品不同，它不是一个独立的产品，而是由公共部位把各家购买的部分连接起来。当保修期满，这些共用部位损坏时，不可能再由开发商来负责维修了，也不能由哪户业主单独维修，因此必须建立维修基金来加以保障，以保证物业的后续正常使用，维护物业产权人和使用人的共同利益。”

    １９９８年１１月９日建设部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称“办法”）第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款２％至３％的比例向售房单位缴交维修基金。据此，张徐宁认为，维修基金应由业主向售房单位交纳，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。可见，这笔资金应该由业主向售房单位交纳，其性质是属于业主共有的。

    但是，在首期公共维修基金应由谁负担的问题上，建设部的“办法”与各地的地方性规章有不同的规定。例如，北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》规定，北京市商品房购房者缴纳公共维修基金的标准为购房款的２％。但《上海市商品住宅维修基金管理办法》却规定，首期维修基金由房地产开发企业和购房人共同交纳，区分配有电梯和不配电梯两种，规定房地产开发企业分别承担建筑面积成本价的４％和３％，购房人分别承担建筑面积成本价的３％和２％。符启林认为，首期公共维修基金确定为房地产开发企业和购房人共同承担比较合理，因为房地产开发企业对其售出的房屋的质量应当承担一定的责任，而缴纳前期公共维修基金即是一个重要的方面。

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